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论房地产开发  

2011-01-21 11:50:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        开发房地产征用可耕地和农民的宅基地,势必耕地面积不断缩小,开发商同农民的矛盾越来越尖锐。温总理再三强调保住所剩的18亿亩耕地,保护农民的基本利益。按现在我国房地产发展的趋势,履行温总理诺言的可能性将愈来愈小。房地产开发要持续下去,如何解决地产商与农民的矛盾,将决定我国房地产发展的根本出路。
      现在,农民的土地权利是使用权。国家把握着国土资源的产权。土地承包,租用,营建新型工业区等都是在体现土地资源最大限度的合理使用。在可耕地上种植养殖也是在合理使用土地资源。13亿人口的大国不得不依靠仅存的18亿亩可耕地维持生计。从现有的耕地使用率状况看,征用可耕地和农民宅基地开发房地产是不明智的。根据多方调查可知;我国粮食年平均增长率为2.3%。而人口平均年增长率为5%。显然,人口增长速度比粮食增长速度快的多。本来在18亿亩土地上生产的粮食就很难跟上国内的人口增长,再要征用可耕地作非农业生产所用,这就是在全国人民的口中夺粮。所以说房地产开发务必到可耕地以外征地。
       在中国的非可耕地上开发房地产是最合适的。非可耕地分为;沙漠地,荒草地,滩涂地,荒山,全石头地,石头为主混合少量土壤的土地。这些土地主要分布在西部西北和西南地区,占着土地总量的大部分。这些不适合耕种的土地往往生态环境糟糕,水资源匮乏,水土流失严重,确有许多不利因素。但是经过改造治理不利因素就会转变为有利因素。土地的改造治理分两类;沙漠化治理和非沙漠化治理。非沙漠化治理;引入水源,开拓平地,有些房屋还可设计成建在山坡上。然而建在山上的房屋应经得起山洪的冲击。因此有必要着重考虑如何抵御自然灾害的袭击。相对来说非沙漠化治理容易些,所需的时间也短;3-5年。沙漠化治理的难度则要大得多,所需的时间也长得多。首先要将沙改造成土壤,然后种上植被,待到稳定的土壤产生时,划为开发区的边缘地带栽上耐旱挡风树林。到土地固化草木盛开之时,就是房地产开发之始。但是,那将是一个相当漫长的过程,少说也要数十年。无论怎么说,房地产开发的前期投资应该以获取水源,整治荒地,恢复生态为核心,而绝非是跟农民争可耕地,争宅基地!
        在未沙漠化土地上开发出房地产,建起大量廉租房,保障性住房,就能大批地解决中低收入群体的住房问题。然后逐渐地向改造好的半沙漠化和沙漠化区域扩展。逐渐形成中国西部地区规模型廉租房,保障性住房基地。
      在可耕地以外开发房地产是笔者的一个设想,方方面面不免有考虑不周之处,或许还有人会提出更优化的方案。但是无论设想还是方案不能实施再优秀也等于零!实施改良非耕地资源不容易。需要花巨资,请到经验丰富的专家,还需要漫长的时间。曾有专家们调查了我国现存的完全沙化的土地后做了这样的结论;治理现有的沙化土地的三分之一需要300年。当然,其他的非可耕地生态环境也不容乐观,治理的难度也很大。可见,我国未利用的土地资源状况是多么的令人担忧!土地资源的现状确实很糟糕;森林覆盖面只有26%,沙尘暴也未停止肆虐,但是不治理将更糟糕,还要进一步危害耕地和城市!然而,治理非可耕地仅靠开发商的经济力量远远不够。这个治理的重头戏非政府莫属。
       政府有多方面的优势;1,政府拥有雄厚的资金。中国政府已经两次购买美国上万亿美元的国债。一个没相当雄厚的资金储备,购买如此巨额的美国国债是不能想象的。2,政府拥有人数庞大的高科技队伍。这支队伍中有国际尖端人才,经验丰富的专家,不畏艰险,力排万难的部队战士。他们修筑的青藏铁路,研发的天河一号和高速动车等都已创世界第一了。3,政府拥有世界一流的全套设备;无论是改造非沙化土地或是沙漠化治理,工程所需的各种挖掘机,推土机,装载车辆等应有尽有。特别是天河一号计算机和高速动车创造了世界最高速度,如果将这种速度为先的理念用于沙漠化治理,将300年缩短到300个月是完全有可能的。
      国土资源管理部就是唱治理非可耕地重头戏的政府主管部门。国家要求农民实施家庭联产责任制,承包土地生产粮食,经济作物,开展养殖业等。国土资源部门也该有所行动承包一些项目。原本,政府已承包了全国公路铁路桥梁建设,有必要在现有的基础上扩展;增加承包荒地改造和沙化治理项目。将治理好的土地以优惠价出售给房地产商建楼。待房屋建好后,政府以标准价向开发商购进建好的楼盘和土地,然后,在完善准入退出机制的条件下,逐渐分给中低收入群体中住房困难,没有住宅的住户。以实施中低收入群体安居工程。中低收入群体住进的廉租房,保障性住房的产权归政府所有,政府还应负责房屋的定期维修,而且,定期维修还应该是免费的。这样,既彻底解决了买不起房产的中低收入群体的安居问题,还避免了商品房解决不了多数人安居问题而产生的社会矛盾。由于房地产商在非可耕地上开发房地产业,就能避免开发商同农民的矛盾。实际上,这样做一举三得。关键是国土资源部的重头戏一定要唱响!沙漠治理,生态恢复绝非一蹴而就的事情。正应为难度大,投资多,不易见效才指望着政府施展力量来完成的。中国政府历来是以善于啃“硬骨头”著称。
      到可耕地以外开发房地产能多方获益。最终也为保住18亿亩可耕地!
     
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